Реструктуризация ипотеки:
при каких условиях возможна?

Хотя банки заявляют, что заёмщиков, которые не могут вернуть ипотечные долги в России мало, а власти — что кризиса в стране нет, в руководящих кругах продолжают обсуждать идеи, призванные не допустить в России ипотечного обвала. На этот раз предложено внедрить программы реструктуризации ипотеки для тех, кто оказался в тяжёлом финансовом положении. Насколько это предложение своевременно и полезно Novostroy.ru выяснил у экспертов.

Novostroy.ru: В октябре Центробанк поддержал предложение закрепить возможность заёмщика реструктуризировать ипотеку. Какие причины, по Вашему, могут быть достаточными и не достаточными для того, чтобы заёмщик имел право использовать такую возможность?

Антон Детушев, генеральный директор компании IKON Development: Возможность реструктуризации ипотеки – однозначно нужная мера. Однако важно точно определить причины, согласно которым кредитор обязан пойти навстречу клиенту. На мой взгляд, речь идет о временной нетрудоспособности в результате болезни, а также потере работы в результате сокращения. При этом важно, чтобы заемщики не могли злоупотреблять возможностью обязательного рефинансирования, специально пропуская платежи. Полагаю, стоит запретить реструктуризацию долга клиентам с плохой кредитной историей, с отсутствующей страховкой, при наличии незаконной перепланировки квартиры, а также, если дата последней выплаты кредита после рефинансирования долга превысит пенсионный возраст заемщика. Необходимо защищать интересы не только покупателей, но и банков. Иначе есть риск того, что кредиторы станут массово отказывать при андеррайтинге (способ снижения банковских рисков Прим. ред.), усложнив критерии оценки для получения ипотеки. В зону риска попадают клиенты предпенсионного возраста, молодые специалисты и просто покупатели с уровнем дохода ниже среднего.

Константин Бобров, директор федеральной юридической службы «Единый центр защиты»: Необходимость законодательного вмешательства давно назрела и продиктована экономической ситуацией в государстве. Механизм будет работающим только при условии, что законодательно будут закреплены четкие критерии, реально предоставившие возможность ипотечным заемщикам смягчить ежемесячную кредитную нагрузку, но при этом сохранить жилье. Достаточными причинами для того, чтобы заемщики воспользовались возможностью реструктуризации ипотеки должны являться потеря работы, существенное снижение официального дохода, изменение семейного положения (например, потеря кормильца).

N.RU: Бывали ли в Вашей практике такие заёмщики?

А.Д.: После заключения ДДУ дальнейшая «судьба» приобретенной в кредит квартиры девелоперу не известна. После того, как банк перечисляет стоимость жилья, все кредитные взаимоотношения проходят исключительно в плоскости дольщик-банк без какого-либо участия застройщика. Тем не менее, наша компания впервые на рынке московского региона запустила для покупателей программу рефинансирования, когда в режиме «одного окна» можно снизить ипотечную ставку напрямую через девелопера проекта. Главное, чтобы с первого платежа по кредиту прошло не менее шести месяцев, а также отсутствовали просрочки свыше 30 дней. Мы имеем такую возможность, поскольку сотрудничаем с несколькими банками, а также ведущими оценочными и страховыми компаниями.

Антонина Шорникова, менеджер отдела продаж компании EUROINVEST DEVELOPMENT: В моей практике таких заемщиков не было. Однако был случай перехода с рассрочки на ипотеку, т. к. заемщик не смог выплатить оставшуюся сумму по рассрочке.

N.RU: Какими способами защиты сейчас могут воспользоваться ипотечные заёмщики в сложной финансовой ситуации?

А.Д.: Один из самых распространенных способов снизить выплаты по ипотеке без смены залогодержатели – это «кредитные каникулы». Данная программа представлена во многих банках. Суть «каникул» заключается в отсрочке исполнения обязательств по погашению ипотеки на период от 1 до 12 месяцев. Обычно банки разрешают вносить только проценты, тогда как тело основного долга будет выплачиваться только через несколько месяцев. Как раз к тому времени заемщик, например, должен найти новую работу. Кроме того, ваш банк вправе сократить платеж, увеличив срок выплат. Если у вас есть другая недвижимость, то, отдав ее в залог, можно получить кредит и направить его на погашение ипотеки. Наконец, если у вас пока нет просроченного платежа, то стоит рефинансировать кредит под меньший процент в другом банке. Главное действовать заранее, а не после того, как образовалась просроченная задолженность.

К.Б.: На сегодня реструктуризировать ипотеку через банк можно обратившись с заявлением в кредитную организацию, выдавшую кредит. При обращении в банк вам предложат список документов, запрашиваемых при оформлении реструктуризации ипотечного кредита. Хочу отметить, что пока шансы невелики и достичь результата смогло незначительное число заемщиков. На текущий момент кредитный рынок России развит на столько некачественно, что банки не имеют единых стандартов и требований по предоставлению реструктуризации нуждающимся клиентам. Методы реструктуризации на сегодняшний день направлены, главным образом, на пересмотр (или на смягчение) условий возврата кредита, снижение/отсрочку ежемесячного платежа, снижения штрафных санкций и прочих видов задолженности.

Сурен Айрапетян управляющий партнер Rebridge Capital: Не потерять квартиру сейчас можно воспользовавшись реуструктуризацией ипотеки только в том случае, если есть уверенность, что финансовая ситуация выправится. В противном случае, если финансовые проблемы решить не удастся, имеет смысл решать проблему радикально и, возможно, самому продавать квартиру. В таком случае кредит будет погашен и на руках останется еще какая-то сумма денег.

А.Д.: Объем рефинансированных кредитов в целом по России в 2018 году может достигнуть 400 млрд рублей, что составит от 10% до 20% выданных ипотек. На мой взгляд, именно этот год может стать наиболее активным с точки зрения перекредитования. Преимущественно данной возможностью смогут воспользоваться заемщики, которые брали ипотеку в 2015-2016 гг. по более высоким ставкам. В то же время основной объем таких заявок не будет связан с проблемными займами. По данным ЦБ РФ, доля просроченной задолженности от 91 до 180 дней составляет 0,22% (к общей сумме задолженности), свыше 180 дней – 1,72%. То есть потенциальное число клиентов, которые бы воспользовались обязательной реструктуризацией, небольшое. Абсолютное большинство клиентов рефинансируют непроблемные кредиты.

К.Б.: Желающих воспользоваться много, но реально воспользовавшихся – незначительное количество.

С.А.: Привести какую-то статистику довольно сложно, в каждом банке она своя. Но реструктуризация точно не носит массовый характер. Проблема преувеличена средствами массовой информации. На сегодня по данным ЦБ размер просрочек по ипотеке в разы ниже, чем по потребительским кредитам, и вряд ли будет существенно расти.

N.RU: Увеличиться ли количество проблемных заёмщиков в ближайшем будущем?

А.Д.: В абсолютном количестве доля проблемных заемщиков действительно будет увеличиваться хотя бы по той причине, что банки выдают больше займов. Об этом говорит и официальная статистика. К примеру, на 1 сентября 2015 года сумма просроченной задолженности свыше 180 дней составляла в целом по России 88 106 млн рублей. На 1 сентября 2018 года – 103 084 млн рублей. При этом доля задолженности свыше 180 дней в относительном выражении за тот же период снизилась с 2,38% до 1,72%. Полагаю, значения так и будут сохраняться в пределах 2%. То есть проблема просроченной задолженности не приобрела серьезных масштабов и находится на относительно низком уровне. Для сравнения – на 1 сентября 2010 года сумма и доля просроченной задолженности от 180 дней составляла 61 147 млн рублей и 5,5%. Качество кредитов стало лучше, несмотря на большую доступность ипотеки. Во многом этому способствовал андеррайтинг банков, который сегодня строже, чем 3-4 года назад. Особенно это касается ипотеки без первоначального взноса, по которой немало заявок получают отказы.

К.Б.: По моему мнению, резкого увеличения количества проблемных заемщиков не будет. Однако нашей компанией уже разработаны и разрабатываются несколько продуктов, направленных на решение проблем таких ипотечных заемщиков, в том числе пожелавших реструктуризировать ипотеку в процедуре банкротства.

С.А.: По нашему мнению, сейчас нет серьезных причин для существенного роста количества проблемных ипотечных кредитов. Большинство банков сейчас очень взвешенно выдают такие кредиты, да и заемщики могут ужаться в личных расходах, но ипотеку заплатят точно.