Остатки сладки
Особенности страхования ипотечных сделок

При оформлении ипотечных сделок банки, как правило, требуют от заемщика так называемое комплексное ипотечное страхование, которое включает страхование от трех основных видов рисков — имущественное страхование, титульное страхование и страхование жизни и здоровья заемщика. В Законе об ипотеке есть еще два вида страхования рисков, но в нашей практике мы их не встречали.

Требование по страхованию заемщика ипотечного кредита и приобретаемой недвижимости вполне логично с позиции банка. Кредитная организация стремится уберечь себя от невозврата кредитов по каким бы то ни было причинам. А причины могут быть разные: например, что-то случится с недвижимостью — пожар, разрушение (здесь поможет страхование имущества от конструктивной гибели), или у покупателя квартиры будет оспорено право собственности (здесь поможет страхование титула). Также банк уберегает себя от риска, что с заемщиком случится несчастный случай (страхование здоровья и жизни).

Очень часто у клиентов банков возникает вопрос: обязательна ли такая страховка? Согласно статье 31 Закона об ипотеке, из перечисленных видов страхования обязательным является только страхование заложенного имущества, и то при условии, что в ипотечном договоре не указано иное. Эта формулировка означает, что каждый банк сам определяет, какие риски требовать застраховать, а какие — нет.

На практике большинство банков требует страховые полисы по всем трем видам рисков. Получить кредит без оформления страхования можно, однако тогда и ставка по ипотеке вырастет на 1–4 процентных пункта. Такие условия редко устраивают заемщика, поэтому он покупает полисы.

Вариант, в котором ипотечный заемщик соглашается на повышение ставки, — это, например, наличие хронического заболевания, при котором страхование здоровья и жизни обойдется очень дорого, может быть, даже дороже, чем высокая процентная ставка. В некоторых случаях страховая компания может отказаться страховать заемщика из-за хронических заболеваний.

Есть на рынке несколько игроков, которые вообще не требуют страховать заемщика и предмет ипотеки, но их буквально единицы.

Ипотечный кредит, как правило, берется на максимальный срок, чтобы «пройти» по доходам для банка, но гасят его быстрее, досрочно частично или полностью. И если при частичном погашении страховая компания понижает страховую премию пропорционально остатку по кредиту при ежегодной пролонгации такого полиса, то немногие заемщики знают о том, что при полном досрочном погашении ипотечного кредита они имеют право на получение неиспользованной суммы страховки.

Правительство разработало законопроект, по которому заемщик при досрочном погашении сможет требовать возврата части денег за страховку. На первый взгляд, идея законодательного закрепления обязательства возврата остатка по страховке хорошая, ее цель — защитить права заемщиков, но на практике она может привести к нескольким негативным последствиям для заемщиков.

В принципе, крупные страховщики и так возвращают часть страховки, в их страховых договорах это прописано. Банки же в любом случае свое получат — не страховкой, так процентной ставкой либо комиссией. То есть банк попросту «зашьет» стоимость страхования в процентную ставку. Принятие Закона приведет к тому, что потребитель не только не выиграет, но скорее проиграет. Сейчас покупатель может вернуть часть страховки, застраховавшись в крупной компании, а в случае переноса стоимости страховки в процент по кредиту вернуть ничего не сможет.

Вывод о том, что эта законодательная инициатива будет стимулировать досрочное погашение кредита, тоже довольно спорный. По нашему опыту, размеры страховых выплат в общей сумме кредитов настолько малы, что возможность вернуть хотя бы часть денег не стимулирует заемщика досрочно гасить кредит.

Простой пример, который иллюстрирует ситуацию. На ипотечный кредит 10 млн руб­лей страховка составит около 70 тыс. рублей в год. Возможность вернуть сумму 50 тыс. рублей через три месяца пользования кредитом вряд ли сможет мотивировать человека найти 10 млн рублей и быстрее выплатить их банку.

На наш взгляд, государство должно делать упор на развитие финансовой грамотности населения, чтобы заемщики и страхователи знали свои права, а не стимулировать рост процентной ставки или возникновение дополнительных комиссий.