Какие проблемы для потребителей принесет с собой введение
эскроу-счетов

Изменения в законе №214-ФЗ о долевом строительстве предполагают поэтапный переход к новой модели финансирования строительства жилья с использованием эскроу-счетов. Считается, что это позволит минимизировать для покупателей риски банкротства застройщика или существенной задержки строительства. Однако этот механизм принесет с собой, по мнению экспертов, и ряд проблем.

Как ранее сообщала «Финансовая газета», Правительство РФ вводит банковское сопровождение с 1 июля 2018 года даже для тех проектов, которые уже сейчас реализуются. Пока их использование при привлечении средств дольщиков будет носить добровольный характер, но уже через год, 1 июля 2019 года, они станут обязательными.

Такой счет открывается покупателем в банке, на который перечисляется стоимость квартиры, а банк с эскроу-счета вправе и обязан перечислить деньги продавцу после наступления события, заранее оговоренное сторонами. При этом кредитное учреждение будет оценивать целевое назначение всех платежей, останавливая проведение расчетов при подозрении по поводу нецелевого использования средств. Деньги блокируются до окончания строительства, а зачисление на счет застройщика происходит после подписания передаточного акта.

Однако при благой цели обезопасить покупку квартир в новостройках и сделать ее более надежной в глазах дольщиков, эскроу-счета повлияют на рынок не лучшим образом.

Прежде всего, по мнению управляющего партнера компании Rebridge Capital Сурена Айрапетяна, переход на них грозит повышением цен на недвижимость. «Из-за введения расчетов с помощью эскроу-счетов недвижимость может подорожать на 10–15% от тех цен, которые есть сегодня, – рассказал он «Финансовой газете». – Рост цен свыше 15%, скорее всего, будет явлением временным, связанным с ажиотажем и новизной этого механизма. И если он и будет, то уже в течение полугода–года должен вернуться к тем самым 10–15% после его массового внедрения и адаптации рынка».

Еще одна причина для критики эскроу-счетов связана с вопросами компенсационности, имеющими потребительский характер. Так, по мнению экспертов агентства недвижимости «Бон Тон», принятые законодательные новеллы не предусматривают начисления процентов на средства, блокируемые на счетах-эскроу. Независимо от времени депонирования дольщик получит ровно такую же сумму, которую заплатил при заключении договора долевого участия (ДДУ). Это означает, что с учетом принципа временной сущности денег дольщиков ожидают финансовые потери на фоне инфляции, а также изменения конъюнктуры рынка. Инфляция в размере 4%, которую Центробанк рассматривает в качестве ориентира, «съест» 10% от реальной стоимости за 2,5 года. Эффект будет еще сильнее за счет ожидаемого повышения цен на рынке, и покупатель не сможет за ту же сумму приобрести квартиру с такими же параметрами.

Еще один повод для обсуждения негативных моментов от введения эскроу-счетов участники рынка недвижимости связывают с оплатой по ипотеке, с помощью которой сейчас проходит до 70% продаж при покупке первичного жилья. На эскроу-счетах будет размещаться первоначальный взнос (те средства, что внесет заемщик) и «тело» кредита (деньги, которые выдаст банк). Пока объект строится, дольщик спокойно выполняет свои финансовые обязательства и погашает задолженность, выплачивая как «тело» кредита, так и проценты. Однако при расторжении договора участия в долевом строительстве заемщик забирает с экскроу-счета только ту часть тела кредита, которую успел погасить к этому моменту, а проценты за пользование, составляющие сотни тысяч рублей, уже никто не вернет.

«Таким образом, проблема, которую планируется решать с помощью эскроу-счетов, переходит из плоскости чистой юриспруденции в сферу юридической психологии, – говорит Дмитрий Логинов, руководитель юридического департамента агентства «Бон Тон». – Новый механизм предполагает, что расторжение ДДУ – это право, а не обязанность. Дольщики будут самостоятельно решать – расторгать им договора и нести финансовые убытки, либо оставаться с ДДУ и требовать достройки своих домов в процедуре банкротства застройщика».

По его словам те участники долевого строительства, которые предпочтут сохранить ДДУ, пополнят ряды обманутых дольщиков. Таким образом, в России сформируется новая категория «обманутые дольщики со счетами-эскроу».

Автор: Александр Кузнецов