Соотечественникам: Доступное жильё. Как законно снизить выплаты по ипотеке

По прогнозам аналитиков, в 2019 году объём выдачи ипотечных кредитов вырастет на 10%. При этом в погоне за собственной квартирой россияне часто сами усложняют себе жизнь. Лайф выяснил, как можно снизить выплаты по ипотеке и что для этого нужно сделать. К концу минувшего года ипотечный портфель россиян достиг 1,3 триллиона рублей. Это исторический максимум. В нынешнем году число желающих купить квартиру в кредит продолжит расти. По крайней мере, так считают многие участники рынка. В частности, руководитель аналитического центра "Русипотека" Сергей Гордейко заявил, что в 2019 году объём выдачи ипотеки вырастет на 10%.

При этом всё больше россиян жалуются на кредитное бремя, даже не думая, что выплаты можно снизить. Для этого есть несколько способов. Один из них — снизить процент за пользование кредитом.

Сам по себе процент является одним из условий кредитного договора, согласованного обеими сторонами (заёмщиком и кредитором). Ведущий юрист "Европейской юридической службы" Елена Держиева пояснила, что при установлении ежемесячного платежа по договору его размер зависит от стоимости недвижимости и величины первоначального взноса, процентной ставки и периода кредитования.

— В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение договора возможно по соглашению сторон. В кредитном договоре указываются случаи изменения условий. Повышать действующую ставку банк не имеет права. Понижать ставку банк может, но это его право, а не обязанность, — рассказала Лайфу юрист.

Снизить выплаты по ипотеке, по мнению Елены Держиевой, поможет услуга реструктуризации, предоставляемая банками, — когда продлевается срок и уменьшается платеж. Но воспользоваться этим предложением, как правило, можно только при наличии серьёзных причин, мешающих погашению займа в прежнем режиме.

Одним из действующих способов является получение налогового вычета от государства. Причём можно получить сразу два вычета. Первый — это компенсация за переплаченные проценты, а точнее, 13% от суммы выплаченных по кредиту процентов. Руководитель службы ипотечного кредитования компании "Инком-недвижимость" Ирина Векшина пояснила, что максимальная сумма, с которой рассчитывается налоговый вычет на погашение процентов по ипотечным целевым займам, в том числе выданным на рефинансирование, составляет три миллиона рублей. То есть если вы переплатили три миллиона процентов, то можете получить налоговый вычет в размере 390 тысяч рублей.

Второй — компенсация затрат на стоимость жилья. Каждый покупатель недвижимости может вернуть 13% от стоимости жилья. Но и здесь есть максимальная сумма — не больше 260 тысяч рублей. Итого максимум можно получить 650 тысяч.

Если так получилось, что заёмщик потерял работу или по каким-либо причинам оказался в сложной финансовой ситуации, банк может пойти на уступки и предоставить ипотечные каникулы на полгода. Как только человек налаживает своё материальное положение, он снова начинает вносить ежемесячные платежи.

— Этот вариант доступен только в крайней для заёмщика ситуации. К тому же сумма накопленного за это время долга никуда не денется, она перераспределяется на оставшееся время выплат по кредиту. Очевидно, что чем ниже ипотечные ставки, тем более психологически комфортными являются размеры выплат, — отметила Ирина Векшина.

Директор по продажам ГК "Гранель" Рустам Арсланов советует погашать кредит намного раньше положенного срока. Частично-досрочное внесение суммы, по его мнению, уменьшит платёж по кредиту. В этом случае не изменяется срок кредита, а вот сам ежемесячный платёж пересчитывается и уменьшается.

Управляющий партнёр консалтинговой компании Rebridge Capital Сурен Айрапетян считает, что самый простой способ сократить выплаты по ипотеке — взять кредит под более низкую ставку. То есть прийти в банк и оформить рефинансирование существующего кредита на несколько процентов ниже уже установленных — например, под 10–11% вместо имеющихся 13–14% годовых. За счёт этого, по словам эксперта, произойдёт снижение размера платежей по ипотеке, а также получится сэкономить на процентной ставке.

Если же заёмщику не удаётся снизить ставку, то можно сократить платёж с помощью рефинансирования кредита с увеличением его срока, объясняет эксперт. Если у человека есть кредит на 10 лет, он может попросить его удлинить в том или другом банке — растянуть на 20 лет. В этом случае ежемесячная выплата сократится, но за счёт того, что срок удлинится, итоговая сумма выплат окажется выше.

— Из вышеперечисленных способов экономии вытекают плюсы и минусы. Очевидным считаю плюс в экономии на процентах при рефинансировании ставки. Минусы вижу в повышении суммарной выплаты по ипотеке при реструктурировании кредита на более долгий срок, — рассказал Лайфу Сурен Айрапетян.

Эффективным методом снижения ипотечного платежа, по мнению директора бизнес-юнита "ЦИАН. Финансы" Дмитрия Камалдынова, является дифференцированный платёж. Сначала заёмщику предлагают платить большую сумму какое-то время, но потом сумма выплаты постепенно снижается.

— Дифференцированный платёж позволяет клиенту выплачивать основную часть долга раньше. На неё процент не начисляется, — объяснил Дмитрий Камалдынов.


Также при планировании сделки эксперт порекомендовал сравнивать ставки и условия в разных банках, а также подавать заявки в разные банки. Кроме того, он отметил, что при рассмотрении покупки квартир в новостройках банки предлагают специальные программы.

Камалдынов пояснил, что дифференцированный платёж доступен далеко не всем клиентам. Этот способ больше подходит тем, кто в состоянии выплачивать большую сумму в самом начале. А вот рефинансирование доступно всем, за исключением тех квартир, которые были куплены с использованием материнского капитала.

— Сравнение ставок — инструмент, который доступен абсолютно всем. Надо просто потратить немного времени для сравнения, чтобы человек мог выбрать самый подходящий для себя вариант сделки. При этом выгадать можно до одного процентного пункта, — рассказал Лайфу директор бизнес-юнита "ЦИАН. Финансы" Дмитрий Камалдынов.